|
L'expert immobilier est un professionnel
indépendant dont le métier consiste à définir en toute impartialité et
avec précision la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerce ou
d'entreprises. Sa connaissance du marché immobilier local lui permet
d'établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur
locative d'un bien immobilier d'habitation, agricole et forestier, de
bureau, de loisir, d'un fonds de commerce, d'un bien artisanal ou
industriel.
Les investigations entreprises pour réaliser sa mission permettent de
rechercher, analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres
économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux pour
déterminer la valeur d'un bien au sein d'un marché parfois étroit et
souvent spécifique.
Le rapport d'expertise remis au client fait suite à une méthodologie
découlant des engagements pris dans la Charte de l'Expertise, et
matérialisée par différents entretiens, visites et analyses.
Assurance Responsabilité Civile Professionnelle : Tout expert
doit faire garantir sa responsabilité auprès d'une compagnie
d'assurance, d'autant plus que sa responsabilité, conformément à la loi
est fixée à 30 ans. Il s'agit de garantir sa responsabilité civile
d'exploitation et sa responsabilité civile professionnelle.
Les principes d'évaluation :
1) Les types de valeurs : il
existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments
:
La valeur vénale : La Charte de l'Expertise en Evaluation
Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts
immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à
laquelle les experts membres des associations signataires doivent se
référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur
vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait
être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de
l'expertise".
La valeur locative : La Charte de l'Expertise en Evaluation
Immobilière, en donne également la définition : "elle s'analyse comme la
contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le
cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit
pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions
usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région
données".
La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute
somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au
bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de
changement d'activité, etc…).
La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors
charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.
Le coût de remplacement brut : Il s'agit du coût d'achat du terrain et
du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent,
qui s'y trouve, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires
inclus.
Le coût de remplacement net : Il s'agit du coût de remplacement brut,
duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.
2) Les méthodes d'évaluations :
il existe 4 grandes familles de méthodes d'évaluation de biens
immobiliers
-
l'estimation par comparaison (ou
méthode par le marché) : elle consiste à déduire la valeur d'un bien
de l'analyse du prix obtenu de la vente, récente, d'autres biens
aussi semblables que possible en termes de consistance, d'état,
de situation, dits "références" ou "points de comparaison".
-
L'estimation par capitalisation du revenu : elle consiste à
capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer
constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net,
pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat
que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou
peut procurer).
-
L'estimation par le coût de remplacement : elle consiste à
reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une
dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de
marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très
spécialisées ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.
-
Les méthodes dites "professionnelles" : Pour certains biens
spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre…, la pratique
professionnelle a dégagée des normes et méthodes permettant de définir
la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds
de commerce.
La mission de l'expert
L'expert immobilier doit se faire préciser par son client sa mission :
la lettre de mission doit indiquer de façon précise l'étendue de la
mission, le délai de réalisation ainsi que le montant des frais et
honoraires convenus.
La constitution de dossier
L'expert ne peut réaliser sa mission qu'avec la coopération du client,
qui doit lui communiquer tous documents utiles.
Les frais et honoraires
C'est la rétribution convenable et suffisante payée par un tiers pour
remplir les engagements pris vis à vis de l'expert immobilier pour la
juste récompense de l'accomplissement de sa mission.
La rémunération de l'expert doit donc comprendre dans chaque affaire,
les éléments suivants :
-
Une participation aux dépenses du cabinet : secrétariat, amortissement
du matériel, papeterie, loyer…
-
Un remboursement des frais et débours engagés par l'expert :
déplacement, correspondance, téléphone, photographie, frais de
recherche…
-
La rémunération du travail proprement dit : étude du dossier, visite des
lieux, écoute et examen des dires, rédaction du rapport… Bien que le
tarifs des honoraires soit libre, la grande majorité des experts fixent
leur rémunération en fonction de vacations horaires, ce qui
théoriquement paraît plus conforme à l'équité puisque l'expert est
honoré en fonction du temps passé et non sur la notion de valeur du
bien, ce qui garantit le client de toute surenchère quant au prix.
|
