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La loi n° 70-9 du 2
janvier 1970, dite «
loi Hoguet »,
encadre strictement
la profession
d'agent immobilier.
Elle en réglemente
aussi les conditions
d'accès, en
subordonnant son
exercice à
l'obtention d'une
carte
professionnelle.
L'exigence figure à
l'article 3 de la
loi. La disposition
est d'ordre publique
: il n'est pas
possible d'y
déroger. Que
garantit une telle
carte ? Pourquoi
est-ce important de
s'assurer qu'un
agent la possède ?
Quelles sanctions en
cas d'exercice sans
carte ? Zoom sur un
élément clé de la
profession.
Depuis le 1er
janvier 2006, il
existe trois cartes
professionnelles,
attribuées selon le
type d'activité
exercée : une carte
« transactions sur
immeubles et fonds
de commerce » pour
les opérations de
ventes réalisées par
les agents
immobiliers, une
carte « gestion
immobilière » pour
l'administration de
biens, et une carte
« marchand de listes
» spécifique à la
vente de fichiers.
Chaque carte est
valable 10 ans et
doit être délivrée
par la préfecture.
Mais, pour
l'obtenir, la
personne physique -
ou, s'il s'agit
d'une société, son
représentant légal-
doit remplir
certaines
conditions, qui sont
autant de gages de
sécurité pour le
client.
La compétence professionnelle
La carte n'est délivrée qu'après un examen approfondi des compétences de la personne qui la requiert. En application du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 (1), cette
aptitude s'apprécie d'abord au vu des
diplômes acquis. Le demandeur doit être titulaire, a minima, d'un diplôme sanctionnant trois années d'études supérieures dans des matières juridiques, économiques ou commerciales, ou d'un diplôme équivalent. A défaut, la carte ne pourra lui être accordée que s'il justifie d'une
expérience professionnelle
suffisante : entre trois et dix ans selon son statut et sa formation.
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Les conditions de moralité
La loi de 1970 prévoit certaines incapacités et interdictions, destinées à barrer l'accès de la profession à des personnes dont le casier judiciaire n'est pas vierge (2) . Pour pouvoir exercer, l'agent ne doit pas avoir fait l'objet d'une condamnation pénale pour escroquerie, abus de confiance, recel, blanchiment, corruption active ou passive, trafic d'influence, ou encore détournement de biens... La liste est longue ! En outre, il ne doit pas non plus faire l'objet d'une mesure de faillite personnelle, d'une radiation des fonctions d'administrateur ou de mandataire judiciaire, ou encore d'une interdiction d'exercer au moins pendant six mois une profession libérale.
Les principes de bonne
moralité, de légalité et
de professionnalisme
sont rappelés par la
FNAIM dans son Code
d'Ethique et de
Déontologie.
La couverture financière
Sécurité essentielle qu'offre la carte professionnelle au client : la garantie financière. En effet, lors du dépôt de son dossier de demande de carte, l'agent immobilier doit pouvoir justifier d'une garantie suffisante pour
permettre le remboursement des fonds, effets ou valeurs qu'il détient. Cette garantie est particulièrement importante pour préserver les acomptes versés par les acquéreurs, lors de la signature d'un compromis, mais encore les loyers ou les charges dans le cadre d'un mandat de gestion locative. Elle doit résulter d'un engagement écrit provenant d'une entreprise d'assurance spécialement agréée, d'un établissement de crédit habilité ou encore d'une institution de l'article L. 518-1 du code monétaire et financier (Banque de France, Trésor Public, La Poste). Son montant ne peut être inférieur à 110 000 €, 30 000 € lorsque l'agent s'engage à ne pas recevoir de fonds.
A noter : afin d'assurer à ses clients une sécurité supplémentaire,
la caisse de garantie de la FNAIM, à laquelle sont affiliés la majorité des adhérents, présente un montant de garantie minimum supérieur à ce seuil légal, à hauteur de 120 000 €.
L'exercice sans carte : danger pour le professionnel... et pour le client
Le fait de prêter son concours à des opérations immobilières sans être titulaire de la carte professionnelle est passible de
six ans d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende. La sanction grimpe à deux ans d'emprisonnement et 30 000 € en cas de réception de fonds (3) .
Pour le client, le risque n'est pas moins grand : il s'expose à remettre son bien entre les mains de personnes peu expérimentées, non rompues aux complexités de la négociation, de la gestion ou de la rédaction d'actes, voire, au pire, à des malfaiteurs. Surtout, en l'absence de carte, pas de garantie financière : les acomptes ou loyers ne sont plus sécurisés, et en cas de faute professionnelle, il y a de grande chance pour que l'agent n'ait pas contracté
l'assurance de responsabilité civile professionnelle, obligatoire pour un titulaire. Avec cette conséquence que d'éventuels préjudices ne seront pas forcément indemnisés...
Comment s'assurer qu'un agent possède la carte ?
Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle doivent figurer sur
tous les documents commerciaux
et correspondances.
Le numéro de la
carte, le montant de
la garantie et le
nom du garant sont
aussi
obligatoirement
affichés dans les locaux
de l'agence. Quoi qu'il en soit, il ne faut pas hésiter à demander au professionnel de présenter sa carte, qu'il doit avoir sur lui. Anciennement verte, elle est aujourd'hui de couleur blanche, cartonnée, et répond au modèle prévu par
arrêté ministériel du 16 mars 2006. S'il s'agit d'un
collaborateur, il doit posséder une attestation d'habilitation, précisant s'il peut ou non recevoir des fonds (acompte, loyer, charges...) ainsi que l'engagement des parties (faire signer un compromis, un bail...). En revanche, si ce collaborateur n'est pas un salarié mais un
agent commercial
de l'agence, l'article 4 de la loi Hoguet lui interdit de pratiquer ces 2 actions. Cela devra être mentionné sur son attestation. Enfin, précisons que pour des prestations particulières telles que la réservation de chambres d'hôtel, la carte doit porter la mention « Prestations touristiques ».
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